住宅資金特別条項について
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１ 簡単にまとめると
住宅資金特別条項を簡単に説明すると，民事再生や個人再生手続をする際に，住宅ローンのみを特別扱いし，法律に定められた類型の特別条項にしたがって弁済していくというものになります。
抵当権が設定された住宅であれば，本来は抵当権を実行し，金融機関が回収を図っていくものになりますが，生活の本拠である住宅の保有を保護するため，住宅資金特別条項という制度が制定されました。
つまり，個人再生手続で住宅資金特別条項を利用すれば，住宅ローンをこれまでどおりに支払い続け，他の借入を減額して返済していくといったことが可能になります。
以下では，住宅資金特別条項の内容について詳しく説明していきます。
２ 住宅とは
住宅の保有を保護するためという目的からすると，全ての住宅が対象となりそうですが，全ての住宅が対象となっているわけではなく，住宅資金特別条項の対象となる住宅については民事再生法第１９６条第１号に条件が定められています。
住宅 個人である再生債務者が所有し、自己の居住の用に供する建物であって、その床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら自己の居住の用に供されるものをいう。ただし、当該建物が二以上ある場合には、これらの建物のうち、再生債務者が主として居住の用に供する一の建物に限る。
このように，自己の居住の用に供している部分が床面積の２分の１以上である必要がありますので，二世帯住宅や一部を店舗として利用している等の場合には注意が必要となります。
３ 住宅資金貸付債権（住宅ローン）とは
住宅資金特別条項を定めることのできる債権は，住宅資金貸付債権に限られますが，住宅資金貸付債権についても民事再生法第１９６条第５号に定義が定められています。
住宅資金貸付債権 住宅の建設若しくは購入に必要な資金（住宅の用に供する土地又は借地権の取得に必要な資金を含む。）又は住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払の定めのある再生債権であって、当該債権又は当該債権に係る債務の保証人（保証を業とする者に限る。以下「保証会社」という。）の主たる債務者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されているものをいう。
要件として，①貸付資金が住宅の建設や購入等に必要な資金であること，②分割払いの定めがある再生債権であること，③上記債権またはそれを保証した保証会社の求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されていることが挙げられています。
それらについて説明します。
①貸付資金の用途
資金の用途としては，Ⅰ 住宅の建設・購入，Ⅱ 住宅の用に供する土地または借地権の取得，Ⅲ 住宅の改良によるものに限られています。
なお，借り入れた資金の一部を他の用途に使用したとしても，主要部分が前記の目的に使用されていると認められるときは，要件を満たしていると考えられています。
住宅ローンの借換えがあった場合の新たな住宅ローン債権者も住宅資金貸付債権に該当すると考えられています。
②分割払いの定め
住宅資金特別条項は，分割払いを正常な形に戻したり，内容を変更したりすることが対象となるので，その前提として分割払いが定められていることが要件とされています。
③抵当権の設定
住宅ローン債権や保証会社の求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されていることが要件となります。
民事再生法上抵当権が自由な実行が保障されているので，住宅資金特別条項がなければ抵当権が実行されて住宅を失ってしまうことになります。そこで，抵当権が設定されている場合に住宅資金特別条項が利用できることとされました。
なお，抵当権は「住宅」に設定されている必要がありますので，土地のみに抵当権が設定されている場合には利用することはできません。
４ 住宅資金特別条項の内容
住宅資金特別条項は，民事再生法第１９９条第１項から第４項までに規定された内容により定められることになっています（民事再生法第１９６条第４号）。
その内容は以下のとおりとなります。
① 期限の利益回復型
民事再生法第１９９条第１項に定められていますが，簡単に説明すると以下のようになります。
ア 将来の弁済分については，当初の住宅ローンの契約どおりに支払い，イ すでに遅れている元本・利息・損害金については，再生計画で定める弁済期間内に支払うという内容です。
したがって，個人再生の期間内に契約通りの住宅ローン＋遅れている部分を支払い，その後は当初の契約どおりの支払いをしていけば，住宅を残すことができます。
なお，遅れている部分がない場合に，これまでの住宅ローンの契約どおりに支払っていくという場合にもこのパターンに当てはまり，遅れている部分の支払いがないだけということになります。その場合には，「正常返済型」，「そのまま型」などと呼ばれています。
② リスケジュール型
期限の利益回復型の返済ができない場合，住宅ローンの返済時期を当初の約定の最終弁済期から後の日に定めることを認めたものになります（民事再生法第１９９条第２項）。
ただし，下記のような要件があります。
ア 元本・利息・遅延損害金の全額を支払わなければならない。
イ 弁済期は約定最終弁済期から最大１０年遅らせることができるが，変更後の最終の弁済期における再生債務者の年齢が７０歳を超えないものであること。
ウ 弁済額・弁済間隔等がもともとの住宅ローン契約におおむね沿うものであること。
以上のような要件がありますが，実際に条項を作成する際には正確な計算が必要となってくるため，住宅ローン債権者の協力が必要となります。
③ 元本猶予期間併用型
リスケジュール型の住宅資金特別条項を使っても返済が困難な場合には，他の債権の弁済がある一般の弁済期間の間は住宅ローンの支払いを減額し，その分，それ以降の期間の弁済額を増加させるというものを利用することも可能です（民事再生法第１９９条第３項）。
この場合にもリスケジュール型の要件とほぼ同じ要件を満たす必要があります。
④ 合意型
住宅資金貸付債権者の同意があれば，これまでに述べたような型以外の条件を内容とする住宅資金特別条項を定めることも可能です（民事再生法第１９９条第４項）。
これまで住宅資金特別条項の内容を説明してきましたが，実際には，住宅ローン以外の借入の減額を受けることができれば，住宅ローンの支払いを続けていくことができる場合が多いため，①期限の利益回復型のうち，正常返済型と呼ばれるものを利用することがほとんどです。
以上が住宅資金特別条項についての簡単な説明となります。
ご不明な点がありましたら，リーベ大阪法律事務所までお気軽にお問い合わせください。
また，その他のほかの個人再生に関することは個人再生のページやコラムの他の記事をご覧ください
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この記事を書いた弁護士
弁護士 谷 憲和（大阪弁護士会所属）
弁護士登録以来１０年以上にわたって，債務整理・自己破産・個人再生を取り扱っています。
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