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　　　＞　　マンション管理費を滞納している場合、住宅資金特別条項を使えますか？

リーベ大阪法律事務所のモットー

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１　マンション滞納管理費の分類

個人再生では、債権がその性質に応じて分類されます。

そして、別除権を有する債権については、個人再生手続によらずに行使できることとされています（民事再生法５３条・同２３８条による適用除外なし）。

つまり、マンションに対して別除権を有する債権者があれば、不動産の競売を申し立てたりすることができるようになってしまいます。

そして、マンションの滞納管理費については、管理組合が先取特権という別除権を有しているため（建物の区分所有等に関する法律７条）、マンションの滞納管理費がある場合には、個人再生をしても、管理組合から不動産の競売を申し立てられてしまう可能性があるということになります。

２　滞納管理費がある場合に住宅資金特別条項を定めることができるか

民事再生法１９８条１項ただし書きにおいて、住宅の上に住宅資金特別条項の対象とならない別除権が存在するときは、住宅資金特別条項を定めることはできないとされています。

先ほど説明したように、マンションの滞納管理費がある場合、先取特権という別除権が存在することになるため、マンションの管理費を滞納したままでは住宅資金特別条項を定めることはできないということになります。

そのため、マンション管理費の滞納があり、住宅資金特別条項を利用したいという場合には、遅くとも付議決定又は意見聴取決定までにはマンション管理費の滞納を解消しておく必要があります。

３　マンション管理費の滞納解消方法

弁護士が受任した後は、いったん住宅ローン以外の返済はストップになりますので、その間に弁護士費用の支払いと、マンションの管理費の滞納を解消していくということになります。

ただし、住宅ローンの残額や、不動産の価値によっては、否認対象行為となり、弁済した金額を清算価値に計上しなければならない場合が出てきます。

一番影響がないのは、親族等の援助を受けて第三者弁済をしてもらうということになりますが、どのようにして弁済をしていくのかについては、弁護士に相談してから決定していただくのがよいと考えられます。

以上のように、マンション管理費を滞納したままでは、住宅資金特別条項を利用した個人再生の認可決定を受けることはできませんので、親族等の援助を受けるなどして滞納を解消していく必要があります。

ご不明な点がありましたら、リーベ大阪法律事務所までお気軽にお問い合わせ下さい。

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この記事を書いた弁護士

弁護士　谷　憲和（大阪弁護士会所属）

弁護士登録以来１０年以上にわたって，債務整理・自己破産・個人再生を取り扱っています。

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